Nekilnojamasis turtas užsienyje - investicija ir atostogų namai

Nebaigtos statybos (angl. Off plan) turto pirkimas – tai turto įsigijimas dar prieš pastatant patį objektą. Pirkėjas gauna kompiuterinius maketus, aukštų planus, vietovės nuotraukas ir išsamų plėtojamo projekto aprašą. Ši investavimo į nekilnojamąjį turtą priemonė yra labai lanksti ir turi daug pranašumų, o pagrindinis trūkumas toks, kad investuotojas nemato tikro vaizdo.

Nebaigtos statybos turto pirkimas – labai efektyvi investavimo į NT priemonė, kuri pritraukia vis daugiau investuotojų. Nebaigtos statybos nekilnojamojo turto kainos yra mažesnės nei jau pastatyto, o po metų ar kelerių stovėsiantį turtą galima įsigyti šių dienų kainomis – tai pagrindinis šios investicijos privalumas. Reikėtų išskirti dar keletą pranašumų, kurie daro šią investavimo priemonę tokią patrauklią:

Kainos mažesnės nei užbaigtos statybos. Galima gauti papildomą nuolaidą pasirenkant investicinį mokėjimo planą;
Mokėjimas vyksta dalimis per statymo periodą (pavyzdys: 30 % pradinė įmoka, 30 % po 6 mėn., 30 % po metų ir 10 % atsiimant nuosavybę, dažnai taikomas mokėjimo planas 20/80, kai pradinė įmoka tik 20 %, o galutinė 80 %);
Didesnis kapitalo prieaugis nei investuojant į baigtos statybos turtą;
Daugumai nebaigtos statybos objektų garantuojama nuoma fiksuotam periodui;
Puiki galimybė pasirinkti objektą geriausioje vietoje (pavyzdys: viršutiniame aukšte su vaizdu į jūrą, paprastai tokie apartamentai išperkami labai greitai);
Galima derėtis dėl galutinio dizaino;
Galimos kelios investavimo strategijos.

Įsigyjant nebaigtą nekilnojamąjį turtą išskiriami šie pagrindiniai etapai:

Investicija į nebaigtos statybos turtą turi keletą strategijų, kurios gali atnešti tiek trumpalaikį, tiek ilgalaikį pelną. Pirmoji iš jų tikriausiai pati aiškiausia – tai apartamentų įsigijimas gyvenimui. Jau minėjome, kad pasirinkus investavimą į nebaigtos statybos objektus yra galimybė įsigyti turtą pigiau (kainos gali būti net 20 % mažesnės). Taip pat galite pasirinkti apartamentus geriausioje vietoje ir suderinti įrengimo detales.

Pirkdami nebaigtos statybos turtą turite galimybę pasinaudoti strategija, kuri atneš greitą pelną, be didesnių išlaidų. Ta strategija vadinama turto „permetimo“ (angl. Flip the property). Pasirašydamas preliminarią sutartį, pirkėjas įsipareigoja įnešti įmokas numatytais terminais, o statytojas perduoti nuosavybę, kai padaromos visos įmokos. Bet kuriuo metu, iki galutinio akto pasirašymo, investuotojas turi galimybę parduoti tą turtą ir tokiu būdu uždirbti iš NT kainų pokyčio. Parduodamas turtą iki galutinio akto pasirašymo investuotojas išvengia įsigijimo mokesčių, kurie, kaip ir likę mokėjimo įsipareigojimai, atitenka naujam savininkui. Naudojant šią strategiją reikia įvertinti riziką, kad nepavyks parduoti nekilnojamojo turto prieš statybų pabaigą, tokiu atveju reikėtų padengti likusią įmokos dalį. „Permetimo“ strategija reikalauja labai likvidaus nekilnojamojo turto.

Pavyzdys: Investuotojas 2008 metų gegužės 1 dieną įsigyja nebaigtos statybos apartamentus augančioje užsienio rinkoje už 100 000 EUR. Statybos bus baigtos 2010 metų balandžio mėnesį, pradinis įnašas tik 20 % turto vertės, o likusieji 80 % turi būti sumokėti pilnai pabaigus statybas. Per pusantrų metų NT kainoms pakilus 30 %, investuotojas nusprendžia parduoti dar nebaigtus statyti apartamentus.

Dar viena dažnai naudojama strategija – „pirkti – išnuomoti“ (angl. Buy to let). Ši strategija orientuota į turto įsigijimą ir jo nuomą po statybų pabaigos. Ji ypač patraukli, kai įsigytam nekilnojamajam turtui garantuojama nuoma. Taigi investuotojas gauna pastovias nuomos pajamas ir uždirba iš nekilnojamojo turto kainų augimo, pardavęs apartamentus. Renkantis šią strategiją, objektus reikėtų rinktis populiaresnėse ir perspektyviose vietose, kuriose nuomos paklausa būtų didelė. „Pirkti – išnuomoti“ strategija reikalauja kruopščios rinkos analizės ir gero finansų valdymo, kadangi reikia numatyti remonto išlaidas, nenuomojamo turto laiką, mokesčius ir t.t. Investuojant pagal šią strategiją užsienyje labai patogu pirkti nekilnojamąjį turtą viešbučiuose. Viešbučio valdytojai garantuos nuomos pajamas ir pilną apartamentų priežiūrą. Tokia strategija ypač pelninga rinkoje, kur NT kainos sparčiai auga.

Pavyzdys: Investuotojas 2008 metų vasario 1 dieną įsigyja nebaigtos statybos nekilnojamąjį turtą populiariame Bulgarijos pajūrio kurorte už 100 000 EUR. Garantuojamos 5 % nuo turto vertės metinės nuomos pajamos pirmiesiems metams ir 6 % metinės pajamos antriesiems. Statybos bus baigtos 2009 metų gegužės mėnesį, o nuomos pajamos jau garantuojamos 2009 metų sezonui. Pirkėjas privalo sumokėti 30 % turto vertės pradinį įnašą, o galutinį 70 %, pasirašant galutinį aktą. Investuotojas parduoda jam priklausantį turtą po antrojo nuomos sezono, per tą laiką NT kainos šoktelėjo 50 %.

Investuojant į nebaigtos statybos nekilnojamąjį turtą visų pirma laimima tai, kad objektas nusiperkamas pigiau. Investicijos vertę didina ir nuomos pajamos, kurias naujam objektui paprastai garantuoja statytojai. Taigi galima gauti gana neblogą investicijos grąžą, kita vertus, kaip ir kiekviena investicija taip ir nekilnojamasis turtas turi riziką ir preliminarūs skaičiavimai gali neatitikti pasiektų. Vis dėlto daugelis renkasi investicijas būtent į nekilnojamą turtą dėl to, kad jos saugesnės nei alternatyvios investavimo priemonės.